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扩张未息:年底再掀抢地潮

2020-01-16 16:39:14来源:励志吧0次阅读

1800亿或将是北京全年的卖地总额。 亚豪机构根据北京市土地整理储备中心的统计,11月,北京市共实现土地出让 4宗,环比增加15宗,规划总建筑面积4 2.4万平方米,成交总金额407亿元,环比上月分别增长189.6%、 81%。不管是成交块数还是成交面积、金额,都创下今年以来的最高值。 房地产制度改革尚未到来,企业并不是没有忌惮。但回过头来发现,那些等待者总是错过了许多机会。相反,行动派却走上通往辉煌之路。故事还会继续吗? 增长的惯性 在房地产企业的第一梯队中,恒大地产(0 .HK)是拿地最突出的一个。从7月到11月,恒大在不到4个月的时间里,斥资127. 5亿,在北京获取 块地。11月29日,恒大在天津 6. 5亿拿地。12月4日,恒大在上海、南京连续拿下6幅地块,总成交金额96.86亿元。 今年8月26日,恒大地产201 年中期业绩发布会上,恒大总裁夏海钧表示:“恒大早期的发展战略目标,是以二、三线城市作为公司发展的立足点,但是我们以前一直强调,随着公司现金余额的不断增加,最终进入北京等一线城市是公司未来的战略目标。” 彼时,恒大持有的现金余额近420亿元。“我们认为进入中国核心经济发达城市的条件已经成熟。”夏表示。到7月份以后,恒大拿地的足迹几乎覆盖了中国除台湾以外的所有省份。 恒大认为,由于此前两年,一、二线城市的消耗量比较大,因此,在一些一、二线城市补充土地储备,也是恒大平衡布局的主要手段。“通过这种平衡,使得公司无论在房地产的高潮还是低谷,都可以触及不同的市场,从而保证销售和运营增长。”夏进一步解释称。 第一梯队身后的企业也纷纷谋动。11月,首创置业(02868)旗下子公司北京创新建业地产投资有限公司,击败16家知名地产企业,以17.7亿元拿下上海松江区商住用地,这是首创置业首次进入上海市场。此前首创曾有多次机会进入上海均未果。同月,首创置业又以10.2亿元拿下北京大兴区一宗土地。首创置业董事长此前曾对包括21世纪经济报道在内的媒体称,公司将在核心城市尽可能多地增加土地储备。 以兰德咨询总裁宋延庆的视角观察,这些企业拿地大多是补货的性质。与几年前情况不同的是,为上市单纯地增加土地储备面积和囤货的倾向大大降低。 还有(,)(0007 2.SZ)、卓越地产(01028.HK)等开发商,表达对未来的极端乐观态度。近期,在短短十天内,卓越集团在深圳宝安西乡和光明新区签下两个城市更新项目。卓越今年的拿地金额预计将超过全年销售额。卓越地产负责人公开表示,经过调整,卓越当前的方向很明确,就是要迅速做大规模。 还有一些开发商明确地向21世纪经济报道记者表示,拿地是为了保持一定的发展速度。尽管调控政策有明显加码的趋势,但前述负责人认为,需求还是存在的。 钱和土地的故事 根据机构测算,恒大地产201 年销售额将超过千亿。按照万达集团董事长的逻辑,那些真正在土地市场上一掷千金的企业是不缺钱的企业。 亦有开发商向21世纪经济报道记者透露,今年的销售目标早已提前完成,到了年底,有意放缓销售速度,控制节奏。在职业经理人看来,投资者更喜欢看到的是稳定而持续的增长,而不是“大起大落”。一部分销售业绩将会在明年释放。在销售回款的支撑下,那些豪掷重金的企业变得更有底气。 过去,人们会首先质疑那些疯狂扩张企业的资金链。但经历了几轮调控的洗礼后,上市公司一边拿地,一边努力降低负债率。中期业绩发布时,恒大的净负债率同比下降 7.7%。 尽管不断收紧,但似乎并未对一些企业造成困扰。北京科技大学经济管理学院教授赵晓提供的数据显示,从2004年到2012年,房地产直接融资占比从 0%上升至40.5%,融资金额增长6.5倍。而国内占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。进入201 年,房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产新增规模与信托总量的占比明显增加。 与频繁拿地动作相伴随的,是频繁的融资计划,尽管很多融资计划还未被批准,但开发商们相信,希望就在不远处。今年4月份,首创置业发行4亿高级永续证券。此前的2012年年末,首创置业首次获得了国际评级机构穆迪和惠誉的“Ba ”以及“BB+”评级。同期发行的20亿元的有担保,则是首创置业香港上市以来在资本市场的最大一笔融资。2012年,首创置业还与中铁信托合作设立了“首创·中铁联合地产投资”。首创置业还在构建房地产投资基金,启动公司的债权计划。这些融资为企业拿地备足了子弹。 品牌开发商与金融机构相融合的趋势也越来越明显。10月29日,万科出手逾 0亿港元认购在港股份,成为后者的最大股东。房企与金融机构的融合趋势,是搭建地产金融的全体系架构。赵晓认为,对于房企而言,从前期的融资,到中期的按揭,以及后续的社区金融体验等,房企与权层面的合作,可以有效降低交易成本。 赵晓分析,从十八届三中全会公报透露出信息来看,土地改革是大势所趋,只有改革才能让农民真正分享到城镇化成果,但土地改革的过程不会一蹴而就。对于开发商而言,“震颤”还未来到。 至少目前来看,房地产市场持续向好。宋延庆认为,唯一需要特别指出的是,不同城市的土地市场正在面临分化。一片红火的景象并不是在所有城市都发生。除了一些被夸大的空城、鬼城之外,还有一些城市不温不火,销售乏力。例如,常州、营口、乌海等。

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