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北京地区房价指导价上调成交量同比下滑三成

2019-06-08 00:46:40来源:励志吧0次阅读

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7月1日,北京住建委对各地区房屋指导价的再次调整,让更多的购房者直呼“白白多交一笔税款”。()就是其中一个购房者,作为在这个节点购房的人群,李伟因为签缘故,总价300万元的房子,仅税负一项比原来凭空多出近7万元。

在地产调控的手段中,北京市建委对于新房的控制力度较大,单单核发预售许可证一项,就已经让北京开发商如履薄冰;但针对二手房的调控方法,政策手段则稍显不足。业内人士预测,近期建委规范房产经纪、调整地区指导价,都是向二手房调控加码的信号。

税负增加

尽管北京市建委没有明确的通知下达,但是“暗中”上调地区指导价却是事实。

“7月1日开始,北京住建委上调了地区指导价,四环以内的区域平均上调了8000~10000元/平方米,四环以外上涨幅为2000~5000元/平方米。”中介公司我爱我家的周明说。

这一消息得到了包括链家地产、中原地产等6家主要房屋交易人员的证实。据悉,此次指导价上调,对购房者来说在税负方面有一定影响。“因为最终的缴税以签价格为基数,所以需要缴纳的税费会提高。”

以三里河一套90平方米、房本满5年且唯一的二手房来计算,原来该地区的指导价为2.8万元/平方米,作为购房者来说,需要缴纳的税项主要包括1%的契税和2%的中介费,两项合计费用为7.56万元。且在成交模式上,无论是全款还是按揭,购房者只需承担1%的契税标准。

7月1日后,因为地区指导价上调后,目前该二手房售价调至3.3万元/平方米,按照规定,购房者税项内容除了上述两项外,还增加了与原指导价差额的1.35万元。

然而交易成本并不只上升了这么多。周明解释说,如果购房者全款付钱,则只是增加了差额;如果是按揭贷款,按照最高8成的评估价计算,这套房子在银行的评估价为237万元(低于成交价),那么贷款的额度为166万元,购房者需要首付131万元才会按照1%的契税标准缴纳税款;如果在银行贷款的额度高于调整后的地区指导价,那么契税的征收标准就提高为3%。

“因此,上调指导价对购房者来说,不仅仅是差额,还包括提高首付比例,且一旦达不到这个比例,后期税款必然增加。以上述为例,指导价上调后的首付需要多付4.5万元,如果贷款额度多于规定标准,契税也会增加。因此全部算下来,购房人需要多付近6万元的费用。”周明说。

在中介人员给他算完购房的实际价格后,摆在李伟面前的是上调指导价后带来的一系列“涨税”窘状。

超过4成的首付额度,以及多交的4万多元的首付款,1万多元的契税,6万元的中介费,算下来共计10万多元的多余支出,让李伟无所适从。

市场分析师张磊说,虽然调价的具体标准还没有公示,但是从部分区域获得的消息来看,幅度很大,有的甚至比原价格翻了一番。“对出售二手房的业主来说,总价提高,会影响成交情况;对购房人来说,则面临着税款增加。”

暗中博弈

住建委公示签数据统计显示,2013年7月上半月,北京全市二手住宅签总量为4748套,与2012年同期相比,签量相比下跌了逾三成。

同时在房价方面,7月上半月北京二手住宅成交均价为2.9万元/平方米,与6月全月的交易均价相比微跌0.28%。

受地区指导价的上涨的影响,部分业主迅速调高了二手房售价;对于买房者而言,除了售价上调,其负担的税负也水涨船高,尤其是契税有可能从1%上涨至3%,这对于交易成本而言是一个不小的挑战。

在新政执行半个月以来,二手房的交易并不活跃,业内人士坦言。目前二手房市场正在上演着看不见的博弈,上涨的税费在实际操作中究竟由买方负责还是业主负担尚未可知。

近期,北京市建委对于二手房的整顿较为频繁。

此前,北京市政府曾出台《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿,针对房产中介的20项禁令,明确规定房产中介不得吃差价、不得分割出租,禁止阴阳合同等违规行为。

对此,一位经理告诉《中国经营报()》,按照通知要求,机构将个人住房贷款情况与签合同紧密关联。“特别是发放个人住房贷款时,购房人需要在签系统中标注贷款审核结果及额度,在签合同中约定为全款支付的,银行不会对其发放个人住房贷款。”

在地产宏观调控方面,北京市建委的思路一直很明确。对于新房,其对开发商采取限制预售许可证的方式来调控房价,甚至有传闻近期会限制现房销售。

但在二手房调控方面,调控手段只有此前“国五条”的细则,即不满5年、非唯一住房缴纳20%交易个税。

显然,目前北京市建委的一系列动作,无论是规范中介、还是调整地区交易指导价,都将矛头指向了二手房市场。据了解,未来还会陆续有针对二手房的政策出台,目的都是将房价保持在可控范围之内。

但业内人士担忧,单纯依靠行政手段来打压房价不是长久之举。“目前最核心的问题在于土地供应量,在市场供求不平衡的条件下,无论是刚需人群还是投机群体都会预期房价继续上涨,而行政手段中单纯增加交易成本,显然不能改变市场供求结构。”上述业内人士总结说,从这个角度而言,房地产宏观调控呼吁长效机制尽快出台。

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