综合

北京房山:运营“高地价”

2019-12-04 11:17:04来源:励志吧0次阅读

编者按/无论因低城市化率而肩负重大城市化任务的重庆,还是城区已经一地难求的北京,都遇到了旧城区土地空间有限和人口密度不断加大的压力,因此扩容城市成为政府的第一要义。而土地同样成为两地政府支配资金和资源的杠杆。各地政府告别土地财政并非易事。

空驶的地铁列车呼啸而过,目的地是20多公里外的北京城区,这里是距离北京最近的郊区——房山区,这里也从2009年开始充当着北京的“卖地明星”。

吴文杰清楚眼下正在空驶的地铁列车的意义。这是正在空驶试运行的北京地铁房山线,有了这条地铁,20分钟就能抵达北京的中心城区。吴文杰在升任房山区副区长之前,曾是房山区长阳镇的镇长。

这条优先通车的地铁线,是自己吸引万科、首创这类中国地产头牌企业的最大筹码,也是房山区“土地运营”的核心所在。于是,从快速的土地整理到土地出让节奏与业态的安排,房山区为“土地财政”多少增加了些许高技术的含量。

就连吴文杰亦不讳言,在2009财政年度中,土地出让收入占了房山区财政收入的一半。然而,对这“一半的收入”,房山区有着自己的考虑。

“地铁财政”

即便在楼市调控的背景下,一个名为“芭蕾雨·悦都”的房地产项目,还是在开盘当日卖出了5亿元。该项目实际上便是首创集团在房山运作的奥特莱斯项目,首创集团总经理为这个项目至少准备了170亿元,同时还有一支在境外已经筹备的PE。

刘晓光清楚,如果没有那条正在空驶试运行中的北京地铁房山线,在曾经偏远的房山,奥特莱斯的住宅项目,很难在调控之下卖出如此高的价值。刘晓光并不是这里唯一的买家,万科、中粮、城建、中铁建这样的一线地产企业,先后都成为吴文杰的“座上宾”。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉《中国经营报》记者,2009年,万科联手中粮拿下眼下长阳半岛的所用地块,这条试运行的地铁是关键的因素所在。

2010年8月28日,北京地铁房山线开始空驶试运行,北京轨道交通建设公司负责人介绍,三个月后的11月28日,房山线具备载客运营的条件,开通初期最高运行时速达80公里,列车跑完全程大约需要半小时。而目前,这条线路还尚未开通。

一位不愿具名的高管称:“我们是看好房山的前景,所以在这里买地。但是看好房山的原因,首先就是这条地铁。”如果没有这条地铁,能把自己的土地卖给哪个开发商,能卖多少钱,吴文杰恐怕自己心里也没有底。

地产商会算账。房山区有包括芭蕾雨·悦都、阳光邑上、万科长阳半岛、天恒乐活城等近10个新老项目,他们的销售业绩,直接影响着日后土地买家,以及对房山土地市场的认可程度。而在这条地铁线路周边的房地产销售,以芭蕾雨·悦都、万科长阳半岛为代表,几乎都是开盘当日,以创纪录的销售告罄。

其他城区地铁线路开通后的房价上涨情况,让吴文杰对土地买家的认可程度颇有信心。据了解,地铁5号线在最初开通的半个月内,沿线住宅价格便上涨2 67元/平方米;开通前一个季度周边二手房销售价格上涨20%,月租金增幅在2 %~25%,而在其后的两年时间中,沿线价格上涨了2~ 倍还多。

有这样的先例,吴文杰对“土地买家”,心里有底。

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